产品先租后售应如何缴纳增值税?

答：例：某公司是一家生产挖掘机的生产企业，增值税一般纳税人。因市场滞销问题，拟在2009年将部分产品先用于出租，根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条第四款规定，将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目，应视同销售货物，计算销项税额。然而，公司的这部分先用于出租的产品，今后仍可能出售。根据《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税[2009]9号)规定，一般纳税人销售自己使用过的其他固定资产，按照《财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170号)第四条的规定执行。财税[2008]170号文件则规定，销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。因此，增值税一般纳税人出售自已使用过的固定资产，应该要按适用税率计缴增值税。例如：公司将自己生产的挖掘机用于租赁，该挖掘机公允价值为50万元，则视同销售需要计算增值税销项税金8.5万元(500000×17%)。租赁使用一段时间后，公司将该挖掘机按45万元销售，则还要计算缴纳增值税销项税金7.65万元(450000×17%)。这样一来，该公司的自产产品先租后售，就要两次按适用税率计缴增值税。

解答：该公司将自己生产的产品用于租赁，属于用于非增值税应税项目。根据《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第四条第四款规定，将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目，应视同销售货物。因此，按产品公允价值视同销售计算销项税金是正确的。但是，对公司将该自用过的自产固定资产在销售再按适用税率缴纳增值税，使同一项资产由于使用上的不同而重复缴纳增值税，这显然又是不合理的。

《财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170号)第四条第一款规定，销售自己使用过的2009年1月1日以后购进或者自制的固定资产，按照适用税率征收增值税。虽然政策规定要按照适用税率征税，但这个政策显然是针对自制固定资产没有用于“视同销售”的情况下适用的。也就是说，自制产品作为固定资产使用，还是用于增值税应税项目或不是在视同销售的情况下使用，由于其进项税金已经抵扣，因此在销售时还是要按照适用税率征税，体现了增值税销项税金减进项税金的原理，这才是合理的。公司将自产的产品作为固定资产使用，因已经用于非增值税项目，不符合上述文件中规定的情形，不应按适用税率征收增值税。

为此，《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税[2009]9号)第二条就纳税人销售自己使用过的物品如何征税中规定，一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按简易办法依4%征收率减半征收增值税。《中华人民共和国增值税暂行条例》第十条规定，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：(一)用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务;(二)非正常损失的购进货物及相关的应税劳务;(三)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务;(四)国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品;(五)本条第(一)项至第(四)项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。

根据上述政策规定及分析，我们可以得出更加合理的理解：如果首先就能够确定资产用于不得抵扣项目，则与应税产品分开核算其耗用的物资动力等进项税金不能抵扣，也不视同销售。销售时，按简易办法依4%征收率减半征收增值税;如果首先就确定是用于生产产品，且其耗用的物资和动力等进项税金已经抵扣，则自产产品用于“视同销售”情形时，需要按视同销售处理。销售时，按简易办法依4%征收率减半征收增值税。

房地产先租后售需要进行两次土增税清算么?

一、对单位转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的80%至95%作为扣除项目金额计征土地增值税，具体比例由各省辖市确定，并报省财政厅、省地税局备案。

二、对个人转让非普通住宅，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，按转让收入的1%至1.5%计征土地增值税，具体比例由各省辖市确定，并报省财政厅、省地税局备案。

三、对个人转让非普通住宅的，经向主管税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上，免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。

四、土地增值税中的旧房，是指已建成并办理房屋产权证或取得购房发票的房产以及虽未办理房屋产权证但已建成并交付使用的房产。